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L’effet de levier : principe et définition

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L’effet de levier est une expression typique du monde économique. Il peut sembler difficile d’en donner une définition simple et d’en expliquer le fonctionnement. Focus.

Effet de levier : de quoi parle-t-on ?

L’effet de levier est un mécanisme financier. Il permet d’augmenter la rentabilité pour les actionnaires. On comprend donc l’utilisation du terme « levier » qui, dans la vie courante est un accessoire permettant de démultiplier un effort ou une force. L’effet de levier permettrait donc de ne fournir qu’une partie du travail ou d’un effort. Mais en quoi cela concerne le monde financier ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, par exemple, on peut se demander comment il est possible de réaliser un bon investissement.

On peut décider d’acheter une maison ou un appartement que l’on mettra en location. Le loyer perçu servira à rembourser les différentes traites, pour le prêt. Mais si elles ne concourent qu’à cela, on ne peut pas parler d’effet de levier.

Si vous optez pour un prêt de courte durée, les mensualités que la banque vous demandera seront plus élevées. Il faut également penser aux charges inhérentes au logement.

Afin d’obtenir un effet de levier, il faudrait que le montant de vos traites et des charges soient inférieur au montant du loyer que vous comptez demander. Comment faire ? Tout simplement en demandant un crédit sur une plus longue durée.

Cela est d’autant plus facile que certains prêts peuvent désormais se faire sur des durées beaucoup plus longues, avec la réapparition des prêts immobiliers sur 30 ans. Il faut, bien entendu, que vous répondiez, pour cela aux critères de sélection de la banque.

Avantages de l’effet de levier

Dans l’exemple pris plus haut, mais qui est valable pour d’autres, si vous avez des traites et des charges moins lourdes, mensuellement, mais que le montant du loyer que vous percevez est supérieur, la différence consiste alors en une rente ou revenus passifs.

L’effet de levier est surtout valable quand on s’interroge entre le fait d’investir comptant ou de préférer souscrire un crédit.

L’achat en cash signifie que l’on paie comptant un bien immobilier, dans sa totalité. Cela permet, on le comprend, dans le cadre d’un investissement immobilier, de jouir d’un revenu locatif dès l’achat, en enlevant bien entendu le montant des charges. Selon le lieu mais aussi la nature du bien, cette rentabilité (exprimée en pourcentage), peut être intéressante.

Mais en passant par un crédit sur la même  durée,  et en ne mettant qu’un apport, tout en gardant sur son compte le reste du montant que l’on pourrait investir, le cashflow (la somme en argent que l’investisseur possède avec le loyer) est moins intéressant mais la rentabilité est nettement supérieure. Pourquoi ?

Parce que la banque ne va prendre en considération que l’apport et non pas la valeur du bien. Ayant gardé une certaine somme, vous êtes, pour la banque, toujours en capacité de rembourser d’autres biens. Vous pouvez donc faire d’autres achats immobiliers, avec la même rentabilité et en multipliant de facto, le cashflow par le nombre de biens mis en location.